电梯费用与维修基金的缺口巨大-【新闻】

电梯费用与维修基金的缺口巨大

皇城大厦B座两部电梯都闹“罢工”，大厦24层住户与商家只能每天爬楼梯上上下下。为商讨电梯的维修、监管和使用，大厦的业主代表和物业公司进行了“双方会谈”。

不仅皇城大厦的业主，其他住了10来年高层、小高层生活的人们或许还没意识到，电梯的维修、更换已近高峰期，高额的维修费用已摆到了这些高层用户的面前。

业内

电梯的使用年限15年左右

据我市某一线品牌的电梯代理商郑亮（化名）介绍，根据国务院有关规定，电梯的设计、制造都有严格的国家标准，安装后还要接受国家特种设备监督部门的验收和年检。电梯在使用过程中，除了和本身的生产质量有关外，安装和后期的保养也同样非常重要。

“现在一部电梯的使用年限多在15年左右。”他说，有关监督部门每年都会对电梯进行年检，如果不能通过年检，就必须报废。“有的电梯保养的比较好，还可以多用几年。”

“目前徐州市面上的电梯品牌比较多，也比较杂。我个人了解的情况是，比较好的电梯品牌不到10家。”他表示，电梯的使用安全主要取决于日常维护保养。只有保养到位，才能使电梯处在安全有序的状态。虽然国家规定每个月至少对电梯保养两次，但现实中有 不少负责电梯维保的公司为了节约成本，使维保流于形式。

计算

电梯费用与维修基金的缺口巨大

70年内，一部电梯费用122万元

“电梯的配置不一样，价格自然也不同。我们不会口头报价，都是书面、带公章将价格明细列出来。”郑亮说，如果配置一套一线品牌、标准的普通小高层住宅电梯，安装成本约在20万元左右；如果是高层电梯，价格约在二十六七万元。

电梯安装好，从拿到有关部门的检验合格证之日起计算，会有一年的免保期。在这一年内，只要不是人为原因的损坏，电梯的维修和保养都是由经销商负责。一年后，电梯的保养和维修都需要有偿服务。

“前三年，电梯基本上都没有什么问题；第三至八年是电梯的稳定期，问题也不大；第八年之后，有 的电梯会需要更换些零部件。”在保养期间，一线品牌小高层的保养费每年约在5000元左右，高层的保养费稍高些，每年约7000-8000元；第八年之 后，考虑到会更换一些零部件，高层的保养费用每年约在10000元左右。

以高层住宅电梯为例，安装费用以26万元、年保养费用前八年以6000元（第一年免费保养），后七年以10000元计算，15年内，一部电梯的成本为26万元+0.6万×7+1万×7=37.2万元。

对一座有着70年产权的小高层住宅来说，这70年期间至少需要更换4部电梯，总费用为148.8万元。不过第一部电梯开发商在上房时已经安装好，扣除26万元，费用为122.8万元。

维修基金或只够更换一部电梯

那么，能否通过申请购房时一次性缴纳的维修基金来维修电梯呢？

根据2002年11月1日开始实施的《徐州市物业维修基金管理办法》（以下简称《办法》），业 主购买商品房时需缴纳维修基金。多层商品房（七层以下，含七层）的，购房人按照建筑面积30元/平方米缴纳；购买高层商品房（七层以上，不含七层）或设有 电梯的多层商品房的，购房人按照建筑面积45元/平方米缴纳。

以李女士家为例，她住在日成奥运城，33层，每层4户，共两部电梯。每层楼有两种户型，建筑面 积分别为130多平方米和近110平方米。如果以建筑面积135平方米和110平方米计算的话，每层楼的建筑面积为：（135平方米+110平方 米）×2=490平方米。那么这栋楼所有业主缴纳的维修基金为：490平方米×45元/平方米×33层=727650元。

一部电梯70年内的使用成本为122.8万元，两部电梯的费用则为245.6万元。和72万元的维修基金相比，缺口无疑是巨大的。

此外，专项维修基金用于电梯维修更新的仅仅是其中的一小部分。《办法》第3条规定，一个物业管 理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后因自然损坏或不可抗力原因毁损而实施的维修、更新和改 造。令业主担忧的是基金的数额较少，而需要维修的项目又很多，如若不够，按规定应由业主分摊。而对于2002年11月1日前购房的，没有缴纳专项维修基金 的，负担更重。

缺口的资金能否找开发商呢？市区某楼盘的销售经理表示，业主购买房产时，房子的所有费用都包含 在房款里。双方签订购房合同付款后，业主和开发商之间的交易就结束，两者之间就不存在任何关系。15年之后如需更换电梯，则属于商品的损耗，开发商没有义 务为出售的商品损耗再埋单。

律师

一楼业主或须掏钱修电梯

由此看来，维修资金不够时，需要业主进行分摊。这时，一楼的业主或许会提出疑问：自己住在一楼，是否还需要分摊这部分费用呢？“我又不用电梯，电梯坏了，为什么让我掏钱？”采访时，某小区一楼业主程女士这样说。

“法律并没有明确免除一楼业主的责任。”法律专家顾问团成员、江苏茂通律师事务所主任刘茂 通表示，根据《物权法》七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。而电梯属于全体业主共有， 使用电梯是小区每一位业主的权利，业主不得以不使用电梯为由，不履行自己缴纳电梯运营维护费用的义务。

第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

“在考虑一楼业主是否应当交纳电梯运行维护费用时，首先应当看其与物业公司签订的物业服务合同 中是否对这个问题进行了约定。”刘主任表示，如果合同中已经明确约定一楼业主不必交纳电梯运营维护费用，那么业主就可以不交纳该项费用；如果合同中没有对 这个问题进行约定，那么根据法律规定，一楼业主应当交纳电梯运行维护费用。

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