用户籍制度改革来改变房地产市场行得通么

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。而用户籍制度改革来改变房地产是否可行，请详见下文。

国务院近日发布了《关于进一步推行户籍制度改革的意见意见》)，明确提出了要逐步废除户籍制，实行统一的居住证制度，并要求对各类不同规模的城市采用差别化的落户政策，同时也提出要完善与落户人口数挂钩的财政转移支付制度，实现基本公共服务的均等化。

废除中小城镇户籍制属顺水推舟

这次对特大城市，如北上广这类城市的改革反而是强化了户籍制度。之前这些城市提出“积分入户”的政策，这次《意见》提出的是“严格控制”，也就是说，条件有可能比之前的“积分入户”政策更加苛刻。

原因何在?这是因为特大城市的福利特别高，如优质的医疗、教育资源等，不要说农村，就是中小城市也不具备。如果这些资源都是按照“市价”原则进行分配，谁出价高谁享有，也没有关系。但因为有户籍制度以及背后的社会福利存在，导致这些城市的居民实际上是以非常“廉价”的方式获得这些资源。比如现在一些特大城市的中小学按照就近入学原则分配学位，连考试都免了。医疗也有很多不菲的补贴。在这种情况下，不仅是外来的农民工，包括大学生、甚至一些大中城市的居民，也都想挤入这类特大城市。面对这种情况，政策应如何选择?

同样的道理，如果特大城市的居民的收入不是“偏高”，而是与其他大中城市、农村一样，民众收入是按其产出贡献“拉平”的(注意：这里说的“拉平”不是指人人的绝对收入完全一样的“平均主义”，而是指与其贡献相适应的相对收入，即收入除以其创造的价值的比例是一样的)，就不存在“人往高处走”，不存在民众想挤破头落户特大城市的问题。问题的关键是如何“拉平”。更多房地产行业最新相关资讯，请查阅中国报告大厅发布的《2016-2020年中国“一带一路”战略规划对房地产行业影响调查分析报告》。

房价是调控人口的最佳选项

与此相关的另一个问题是：中国如此之大，人口如此之多，中国的城市化不能选择像日本的东京、墨西哥的墨西哥城那种模式，即全国的大量人口高度集中在少数几个特大城市或城市群里。政府的确需要控制特大城市的人口规模，问题是怎么调控，是用行政手段还是用市场手段。现在已经不可能真的去筑起一道实体围墙来阻止外来人口流入了，因为它不符合现代经济需要人口自由流动的原则。若用现在的户籍制度来调控，就是外来人口可以自由来去，但要自食其力，不给社会福利。这对特大城市的外来人口来说，其实是很公平的，谈不上“歧视”。这些外来人口能否在特大城市待下去，是由他的竞争力、由他的收入决定的。好比华为的工资收入高，但能否进去并长久地待下去，是由应聘者的工作能力决定的。城市与企业在这个意义上没有区别，民众也要靠实力生存，优胜劣汰。

其实，市场调控人口的来去和分布，最重要的一个变量就是房价。因为要留在城市之内就会有居住的需求，无论是买还是租。特大城市聚集了大量的人口，房价自然就要上升。