剪脚机厂家
免费服务热线

Free service

hotline

010-00000000
剪脚机厂家
热门搜索:
技术资讯
当前位置:首页 > 技术资讯

房产中介如何运作阴阳合同

发布时间:2020-07-13 11:29:26 阅读: 来源:剪脚机厂家

房产交易大额税费,一般以成交总额为基准,按一定比例缴纳。记者近日接到举报称,目前有不少房产中介公司以炮制房产交易“阴阳合同”为手段,以“做低评”降低税费为诱饵招揽生意,造成市场秩序混乱。业内人士认为,房产中介普遍“做低评”,以“阴阳合同”偷逃税,不但违法违规,还令交易者面临风险。

“低评”花招

记者近期走访了天津、上海两地的多家房产中介公司,咨询如何降低房产交易税费,多家房产经纪人员回应称,可以指导交易双方签订“阴阳合同”,将房产交易登记价格大比例做低,从而实现税负大幅减轻。

在天津市南开区、西青区,受访的链家地产、中原地产、我爱我家等多家房产中介公司的经纪人均明确表示可以“做低评”,并以此拉拢生意。

记者以买家身份与卖家、中原地产公司达成初步协议,购置天津市西青区某小区内一套117平米的二手房,成交价格为150万元,约合均价12800元每平方米,按有关规定应缴1.5%的契税约2.25万元。

“我们能帮着‘做低评’,将房价砍掉三分之一。”中原地产某梁姓经纪人员称,中介公司可以将登记房款总额做到100万元,约合房价8550元每平方米。如此,购房者应缴契税降至1.5万元,税费负担也省去了三分之一。

对于“做低评”前后50万元的房款差额,该经纪人员称,购房者只需在交易双方去房管局“打协议”之前,私下以个人欠款形式直接支付给卖方即可。对于房产交易中介费用,中介公司则坚持以实际成交价格为基准按比例核算。

在上海,市民潘女士向记者讲述了其在房产中介公司运作下成功避税数千元的例子。

2012年10月,潘女士在上海南站附近购买了一套面积58.9平方米的二手住宅,房屋均价2.8万元每平方米,总额为165万,应缴契税1.65万元。经太平洋房屋中介公司操作,该房产在房管部门登记时,房款总额被做低为120万元,约合均价2万元每平方米(当时房产交易中心该区域核价的书面限价标准为2万元每平方米),应缴契税1.2万元。

如此,潘女士直接省去了契税4500元,以及其他一些以房款总额为基准按比例征收的费用。对于房款总额“做低评”前后45万元的差额,在房产经纪人指导下,潘女士与卖房者签订了一份补充合同,45万元差额则以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中。

避税诱惑

记者调查发现,在目前一些城市房产交易过程中,“做低评”业已成为“公开的秘密”,不少中介公司打着“认识熟人可最大限度节省税费”的旗号招揽生意,交易方则认定“交易税费能省则省”,对签订“阴阳合同”习以为常。

据上海市青浦区检察院介绍,目前房产中介公司围绕合同做文章、运作避税的手段主要有三种:

一是房产中介诱使买卖双方签订“阴阳合同”,一份为实际成交合同,另一份为在房管部门登记办理相关税费时的合同,该现象较为多见。房产中介公司“做低评”,一般将房产交易的登记价格做到地区普通住宅指导价附近,该指导价往往大幅低于房产实际成交价格,避税效果明显。

二是针对新购买的住房,未办理产权证就再次转让,房地产开发公司与购房者重新签订合同,使二手房转让变成新房销售,不仅使原购房者未缴纳契税,也逃避了再上市转让应纳的其它税费。

三是对不足两年进行上市交易的房屋实施“以租代售”,即房屋中介在为买卖双方代理时将原购房合同改签为租赁合同等。

有房产经纪人员对记者表示,当前房产中介公司“做低评”的能力已成为衡量其竞争力的标准之一,运作避税业已成为房产经纪市场的“半公开产业”。多位接受记者采访的普通市民则称,房产中介公司运作“做低评”能帮助交易方逃避过高税收,普通人对此难以拒绝。

交易风险

“做低评”在给当事人带来“利益”的同时,也暗藏风险。一方面,被大幅拉低登记房价的房产再次交易时,交易者可能被征收更高税负。另一方面,做低房价对购房者现金支付提出了更高要求,也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。

记者从天津市统计局获悉,目前35个大中城市在调查二手住宅销售价格时,要求选取房地产经纪机构的相关营业总额,应占当地二手住宅总营业额的75%以上。此外,统计部门会直接采用当地房地产管理部门按月提供的网签数据,即在房管部门登记的“阳合同”数据,作为当地统计二手房市场价格水平和走势的主要依据。

“国家每月发布的房价数据变动如也是依据合同成交价来统计的话,估计不能反映出实际的房价水平和变化情况,因为合同价都是按照这个基准价来的,应该会很稳定。”上海市民张先生表示,“做低评”造成税收损失是一方面,更可怕的是这种行为给房价数据注入了水分,给国家调控政策带来偏差。

此外,业内人士认为“做低评”也会给交易者带来风险。被大幅拉低登记房价的房产再次交易时,可能面临房产中介“做低评”违规行为难以为继、国家高税率征收“转让所得”税的情况,交易者可能被征收更高税负。

另一方面,做低房价对购房者现金支付提出了更高要求,也给卖房者带来无法及时收到房款的风险。以一套实际交易额为150万元的房产为例,一般情况下购房者首付资金为45万元,但经“做低评”至100万元后,购房者需支付30万元首付资金及50万元的差额,不仅预付资金大幅攀升,对买房者而言,该部分差额支付也缺乏保障。

另有专家提示称,签订“阴阳合同”逃避交易税费的情况一经查实,房产交易双方也会面临处罚。(记者 方问禹 黄安琪)

中介乱象折射楼市调控尴尬

房产中介“做低评”、炮制“阴阳合同”的话题由来已久,其对税收征缴、房价数据及交易者的负面影响显而易见,有关部门也曾表态重视,并出台《办法》规范,但记者以购房者身份与多家知名房产中介公司的多名经纪人员交流时,感觉中介做低房价的违规行为,竟无半点“偷偷摸摸”。

对此,有几点让记者颇为困惑,甚至惊愕。

其一,房价交易数据为何如此随意。记者了解到的多笔房产交易,其在房管部门登记的房产成交总额,均以十万元为计量单位,房产经纪人“随口定”的登记房价往往只为便于计算。如此房价,究竟有多少真实性可言?相关部门,对此竟能习以为常?

其二,普通住宅指导价留有何用。据介绍,不少城市对其辖区内不同区域,乃至不同小区设定了普通住宅指导价,意在避免房产交易双方恶意避税,为房产交易征税划清价格底线。但事实上,当这一“底线”业已演变成了把房价降到何种程度的“指导线”。

不容忽视的是,普通住宅价格指导线与住宅市价往往相差甚远,与市场变化程度相比,前者调整步伐显得相当滞后。

比如,天津市最近的一次普通住宅指导价格调整是在2012年2月份,调整后的南开区、西青区普通住宅指导价分别为13037元每平方米和8820元每平方米。但据记者观察及搜房网数据显示,当前天津南开区新建商品住宅实际成交价格已超过2万元每平方米,西青区新建商品住宅实际成交价格也已超过1万元每平方米,各区二手房市场交易价格也普遍大幅度高于指导价格标准。

其三,房产交易为何难以脱离中介。相比国家统计局70个大中城市住宅销售价格指数每月百分之零点几的变动幅度,房产中介公司动辄1%、2%的经纪费用显然不是一笔小数。而作为普通购房者与售房者,当前依靠网络找到合适的交易对象根本不是问题,但现实中,脱离中介进行房产交易似乎总有很多关卡。

在记者看来,房产经纪行业乱象丛生,折射出了当前楼市调控政策难以落到实处的一些尴尬。

一方面,政府部门未能掌握最客观真实、最及时有效的楼市信息,调控政策难免“空对空”。记者以为,如果连当前商品住宅供给数量、成交价格、刚性需求与改善型需求等指标变化的真实情况都了解不到,只靠研究机构抽样调查、专家凭印象推测,或者想当然地将房管部门登记数据作为依据,楼市调控措施势必难有实效。

另一方面,普通住宅指导价沦为中介“做低评”的“指导线”、“唯一价”,政策产品效果与预期大相径庭,凸显了相关部门工作能力之捉襟见肘,工作作风之消极懒散。

此外,利益格局撼动调控实效。记者调查了解到,一些房产中介公司与相关职能部门关系紧密、利益相连,楼市转冷实际上是动了他们的奶酪,因此,调控政策可能在部门走样变形。

对此,记者以为,当前厘清楼市调控脉络,既要在筑牢基础上下功夫,客观了解楼市真相,还应下决心破除利益格局,规范房产中介市场秩序,对行业违纪行为“零容忍”,斩断税务部门与房产中介的利益链条。(文 方问禹)

通化订做工服

武汉定做西装

汉中定制工服

洛阳西装设计

相关阅读